Американцы предпочитают аренду жилья покупке в ипотеку. Около 40% американцев снимают жильё, потому что это существенно дешевле, в том числе благодаря государственной поддержке.
Существует множество жилищных программ, помогающих людям арендовать жильё с господдержкой. Между штатами программы различаются. В целом же они сводятся к льготам в аренде жилья. Жильё считается доступным, если оно стоит примерно одну треть или менее того, что зарабатывают люди. Эти программы подходят и для среднего класса.
Варианты для нью-йоркцев, чей доход ниже среднего, такие:
- Самая популярная — «Восьмая программа» аренды жилья позволяет нанимателю самостоятельно выбрать частный многоквартирный дом, в котором он хочет жить. Снять квартиру с льготной ставкой можно в любом районе города и в домах любого качества: от эконом-класса до премиальных. Размер доплаты зависит от дохода заявителя.
Застройщики предоставляют городу часть квартир в своих домах под льготную аренду, а взамен получают налоговые преференции. Домовладелец получает полную стоимость аренды — разницу между льготной и рыночной ставками доплачивает местный бюджет.
- Программа аренды социального (государственного) жилья.
Для этого нанимателю нужно вступить в жилищный кооператив, заплатив относительно небольшой взнос. Аренда жилья будет обходиться в несколько раз ниже рыночной. Если захочется переехать – взнос забирается.
- Программа для людей старше 65 лет. Это жильё с особыми требованиями по доступности, инфраструктуре и зонам отдыха.
Проживание в таких домах на 80% покрывается медицинской страховкой. Также у людей старше 65 лет есть преимущество: арендную плату они могут заморозить, и действовать она будет до конца жизни. Разницу доплачивают местные власти.
Интересно, что в строительстве социального жилья государство участия почти не принимает, об этом и об особенностях проектирования рассказал американский архитектор Дэвид Беккер в интервью изданию АРХИ.РУ
«Существует множество финансовых источников. Раньше архитекторы в этой сфере работали на государство, теперь в секторе социального жилья среди заказчиков преобладают коммерческие и некоммерческие компании. Чаще встречаются НКО, так как строительство социального жилья – трудная сфера, требующая приверженности сверхзадаче, своей миссии.»
«Раньше все социальное жилье строилось Департаментом жилья и территориального развития (Department of Housing and Urban Development). К сожалению, у HUD плохо получалось строить социальное жилье. В этом департаменте не думали о потребителе, только о соответствии нормам. В HUD хорошо относились к архитекторам, платили большие гонорары. Но здания, построенные по их заказу, должны были выглядеть уродливо и дешево, чтобы налогоплательщики не критиковали правительство за чрезмерную трату денег «на бедных». Поэтому получившиеся здания были просто ужасными, и потому многие горожане ненавидели социальное жилье.»
«Удивительно, что увел государство c рынка социального жилья консервативный президент США Рональд Рейган. Он и другие республиканцы придумали понятие налоговых вычетов (tax credits). Они позволяют частным застройщикам получать налоговые вычеты в объеме их трат на реализацию социальных жилых проектов (или доли доступного жилья в обычных жилых комплексах)».
Как архитекторам можно участвовать в программе строительства социального жилья в США?
Дэвид Беккер, архитектор: «Проекты распределяются на конкурсной основе. То есть сейчас, если архитектор хочет получить ту или иную площадку, он проходит квалификационный отбор, после направляет заявку, которая включает ориентировочный бюджет и предполагаемые источники финансирования. В Сан-Франциско принято подавать заявки, в которых видно, что архитектор не просто строит здание, но и продумывает детали его функционирования, включая социальное обслуживание».
Один из основных конкурсных критериев — наиболее привлекательный облик постройки, созданный, однако, в рамках бюджета.
«Мне кажется, в какой-то момент НКО сообразили, что если они построят по-настоящему уродливое и низкокачественное социальное жилье, местные жители будут сопротивляться их следующему проекту: «Не хочу видеть эти социальные дома нигде поблизости – они ужасны, и там сплошной криминал!» Так НКО поняли, что нужно думать о потребителе и заботиться о своей репутации как девелопера чистых, красивых, всегда ухоженных домов. При прочих равных, конкурс выигрывает самый симпатичный проект.»
Здесь важно, что критерии привлекательности – это не только фасады здания (вспоминаем со слезами Градсоветы и архитектурно-градостроительный облик здания с высоты птичьего полёта), а и решения дворовых пространств, рельефа, ландшафта. Архитекторы не стремятся полностью отгородить здания от внешнего мира, а наоборот, делают дворы хотя-бы частично заметными с улицы. Привлекая художников и скульпторов без лишней бюрократии, а выделяя деньги напрямую из бюджета проекта, сотрудничая с некоммерческими организациями, либо покупая права на копию произведения, удаётся включать в проекты интересные малые формы и произведения искусства на фасадах.
А насколько велика проблема вандализма в социальном жилье и как с этим работают?
По опыту США с застройкой целых районов социальным жильём (см. Pruitt-Igoe) стало ясно, что ошибкой была массовая застройка. Здания должны интергироваться в общегородскую среду.
Если человек нарушает правила проживания, он теряет правила на льготы. Так что репутация дорогого стоит.
Кроме того, привлекательная архитектура, выполненная с уважением к людям, резко снижает случаи вандализма в районах с социальным жильём.