Генеральный план Санкт-Петерубурга, главная новость этого лета. Точнее проект поправок к генплану.
После «скоропостижного» обнародования и «слушаний» проекта поправок к Генеральному плану Санкт-Петербурга, мы увидели ясную тенденцию к выводу из города промышленных предприятий, и переименование этих участков в общественно-деловые зоны с элементами жилой застройки (в реальности — жилые).
Насколько хорош обновленный генеральный план?
С точки зрения городского планирования это правильное решение, и благо для роста доступности жилья (ссылка ). Правда, нужно учесть что строительство жилья на бывших промышленных территориях потребует сначала — серьезных экологических изысканий (а не нескольких типовых проб грунта и воды, как практикуется) – в зависимости от вредности предприятия, а полезных у почти нас не бывает. Затем — соответствующих работ (замены земли – на глубину по расчёту, и пр.).
Кроме того, часть зданий является памятниками промышленной архитектуры, и необходимы решения по их реставрации и интеграции. Но – это архитектурная задача, и такого рода ограничения дают интересный результат (при выборе хорошего проектировщика).
Каким изначально был генеральный план?
Промышленные зоны Петербурга изначально возникали в другой среде — город сразу планировался как город-предприятие. Наряду с общественными зданиями и дворцами в центре строились Адмиралтейство и Арсенал. Но постепенно начался вывод промышленности за черту города — в 1833 г, согласно «Положению о размещении и устройстве частных заводов в Санкт-Петербурге» — за Обводный канал, в Нарвскую часть, Охту, на Выборгскую сторону. К началу ХХ века образовался промышленный пояс с железнодорожными линиями, связью с портом, и самостийно начал обрастать жильём, без градостроительного регулирования. И вскоре территории перестали быть окраинами. В советский период сложившаяся структура расчищалась, регламентировалась, но в целом сохранялась и развивалась по инерции.
План не терпит промышленности?
Мир усложнился, изменился тип занятости людей. Работающих на производстве мало, и не все хотят и могут рядом с заводами жить. Действующие нормативы стали учитывать факторы негативного воздействия на среду, изменился и градостроительный регламент, появились охранные зоны…
Сейчас ситуация такова, что работающие предприятия уже не вписываются в градостроительные нормы, нормы безопасности и строительства (на самом деле их не очень проверяют, поскольку «так сложилось исторически»). Но если собственники решат проводить полноценную реконструкцию предприятия, под высокотехнологичные производственные линии, то просто не смогут получить на это разрешение в рамках действующего законодательства. Градостроительным кодексом регулируется внесение изменений в конструкции здания и строительство новых сооружений на участке. Скорее всего, зона, в которой они находятся, не будет соответствовать правилам землепользования и застройки, классу опасности производства. Потребуется санитарно-защитная зона. И очень важно – придется получать дополнительные мощности. А это проблема. Максимум, что возможно в такой ситуации – это капитальный ремонт — существующих корпусов, замена сетей, замена оборудования, без существенного повышения мощностей и нагрузок. Но сильно ли ремонт поможет?
- Современное производство это:
- Основные производственные корпуса, плюс :
- Административно-бытовые здания,
- Комплекс инженерных сооружений — котельные, подстанции, водозабор, водоотведение, канализация, пожаротушение, очистка производственных стоков.
- Транспортная инфраструктура,
- Складские помещения,
- Озеленение участка – не менее 15% территории,
- Санитарно-защитная зона (буферное пространство, в зависимости от степени вредности, для разрешенных в черте Петербурга предприятий — от 50 до 300 м).
В среднем соотношение площади застройки к площади участка получается