Дороговизна жилья (и все проблемы, которые с ней связаны – «ипотечное рабство», «человейники» на окраинах) – это производная не от высоких процентов по кредитам, а от ограничений на использование земли под застройку. Такой вывод делает экономист Рэндал О’Тул из Cato Institute в статье China and U.S. Housing Crises: Failures of Central Planning
О’Тул изучает ситуацию с долгами Evergrande Group, крупнейшего китайского застройщика, который стал крупнейшим должником в сфере недвижимости (и одним из крупнейших должников в мире). Совокупный долг Evergrande Group составляет $305 млрд, это примерно порядка 2% ВВП Китая. По оценкам Capital Economics из суммы долга Evergrande Group около $200 млрд, – это проданные дольщикам, но еще не построенные 1,4 млн квартир (как это нам знакомо!)
Сравнивая кейс Evergrande Group с катастрофой Lehman Brothers в 2008 году, запустившей мировой финансовый кризис, Рэндал О’Тул приходит к выводу, что в США фундаментальная проблема была не в том, что люди перестали платить ипотеку. Проблема была в том, что ограничения на использование земель на строительство, введенные в начале 1990х, спровоцировали инвесторов на скупку земли под застройку – и ценовой пузырь надулся именно здесь – инвесторы нахватали земли по высокой цене, «отбить» издержки можно было только при высоких ценах на жилье, а дальше уже пошли истории про то, как ее продать кому угодно.
Вот что странно. Если сегодня города в США и в Китае занимают едва ли 5% всех земель, пишет О’Тул, о каких «ограничениях на строительство» вообще можно говорить? «Спекулянты не создают роста цен – они им пользуются», напоминает экономист