Автор: Анна Губанова
Инвестиции в недвижимость — одни из самых консервативных и традиционных методов инвестирования во всем мире. Но как правильно инвестировать в 2023 году? Какие новые правила и законы влияют на подобную инвестиционную деятельность
Инвестирование в квадратные метры остается самым надежным способом сохранить и умножить капитал, но важно учитывать актуальные тенденции рынка недвижимости. — Анна Губанова, основатель аненства недвижимости Gubanova Estate.
Еще недавно можно было войти в проект с целью активных инвестиций и выйти уже через полгода с доходностью от 50%. Сейчас, инвестируя с целью перепродажи квартиры, нужно рассчитывать минимум на 2-3 года. Покупать объект целесообразно на более ранних этапах строительства, а продавать уже в непосредственной близости к сдаче дома, так достигается максимальная доходность вложений. Самый рентабельный вариант сейчас — продажа уже полностью отремонтированной квартиры после ввода новостройки в эксплуатацию. Вторичный рынок для быстрых инвестиций мы вообще не рассматриваем с учетом рыночных ставок по ипотеке.
При этом наличие эскроу-счетов вносит свои коррективы: застройщик не получает деньги, пока не построит дом, поэтому не все стимулируют продажи на ранних этапах. Из-за этого в некоторых ЖК квартиры на стадии котлована могут быть даже дороже, чем готовые квартиры в первой очереди.
Акцент при выборе объекта делают на расчете прироста цены, важно учесть триггеры ценообразования, влияние инфраструктуры будет на стоимость квартиры. Строительство садов, школ, бизнес-центров, транспортных узлов и, конечно, сама локация — всё это имеет значение. Например, в Пушкинском районе скоро будет построен большой студенческий кампус ключевых ВУЗов Санкт-Петербурга, это скажется на цене близлежащего жилья и на арендной ставке.
Формат квартиры нужно выбирать, исходя из портрета потенциального покупателя. Например, большая квартира в студенческом городке — неликвидна, здесь будут популярны маленькие площади.
На этапе планирования важно не только рассчитать доходы, но и учесть расходы: при перепродаже квартиры необходимо оплатить налог 13% от прибыли. Эта сумма по согласованию может оплачиваться продавцом, покупателем или делиться пополам. Я не рекомендую идти на сделки с занижением стоимости, чтобы избежать уплаты налогов, это может принести большие проблемы, так как налоговая тщательно проверяет такие операции.