В 2022 году обстоятельства неустанно проверяли рынок недвижимости на прочность. Важнейшие события года, динамика цен на жилье и коммерческие объекты, знаковые проекты девелопмента в Новосибирске – эти и другие вопросы мы обсудили с генеральным директором ГК “One Company” Айратом Ямаевым.
— Какие наиболее значимые события произошли на рынке недвижимости сибирской столицы в уходящем году?
— Главными стали события, связанные с ипотекой. Ключевая ставка менялась восемь раз, что не могло не отразиться на ипотечных ставках. Произошел резкий рост ставок в марте, постепенное снижение с апреля, наконец стабилизация в осенний период.
Вместе с тем важную функцию на рынке новостроек выполнили льготные ипотечные программы: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT специалистов. Большую роль в их распространении сыграло увеличение кредитного лимита по программе господдержки – с трех до шести миллионов рублей.
Многие игроки рынка стали активнее применять инструменты субсидирования. Поскольку цены на новостройки выросли, повысить доступность квартир для конечных потребителей смог более комфортный размер ежемесячного ипотечного платежа. Субсидирование ставок стало в 2022 году одним из ключевых инструментов продаж нового жилья.
К концу года стала востребована траншевая ипотека, внедренная на рынок Сбербанком. Сейчас ее активно берут на вооружение другие игроки. Отмечу, что застройщикам не всегда бывает выгодно использовать траншевую ипотеку, т.к. она замедляет наполнение эскроу-счетов, вследствие чего может увеличиться ставка по проектному финансированию. Однако в текущих условиях рынка застройщики вынуждены ее использовать, чтобы обеспечить приемлемые темпы продаж.
Главным явлением рынка в уходящем году для меня стал нестабильный спрос. Большой ажиотаж сменялся резким спадом. Девелоперы тоже вели себя по-разному: некоторые закрывали продажи до появления определенности, кто-то продолжал игру на повышение цен.
— Как менялись цены на жилую недвижимость (первичный и вторичный рынок, разные классы недвижимости)?
— Сохранилась тенденция роста цен на первичном рынке. Вторичный, наоборот, был нестабильным, с затяжным падением спроса, что привело к увеличению сроков продажи объектов и снижению цен на отдельные лоты. Подчеркну, что эти тенденции были характерны практически для всех классов жилья. Но в месяцы наибольшего спада рынок эконом- и комфорт-классов снижался менее быстрыми темпами.
В жилье классов бизнес и премиум сегмента выигрывали объекты, находящиеся в высокой степени готовности, либо введенные в эксплуатацию в 2022 году. Убежден, что в условиях новых экономических реалий – санкции, ограничения поставок импортных комплектующих, а также стройматериалов, инженерных систем – дома, находящиеся на начальном этапе возведения, претерпят изменения проектов. Будет сложно закупить многие составляющие, в связи с чем проекты придется корректировать.
— Как вели себя цены на коммерческую недвижимость?
— В феврале-марте многие инвесторы пытались выгодно вложить свободные средства, поэтому наблюдался незначительный рост цен на недвижимость коммерческого сектора. Но после ухода зарубежных ритейлеров у крупных торговых центров возникли проблемы с арендаторами. Поэтому спрос на коммерцию стал снижаться. Есть объекты в топовых центральных локациях либо локации в спальных густонаселенных районах, спрос на которые по-прежнему высокий. Для такой недвижимости не наблюдается тенденций к снижению арендных ставок и, следовательно, конечной стоимости помещений.
— Как специальная военная операция и, в частности, мобилизация сказались на рынке недвижимости Новосибирска?
— В этом году рынок очень сильно изменился. Если раньше потребитель имел четкий ответ, зачем он покупает объект недвижимости, на какой период и как будет использовать его в дальнейшем, то на сегодняшний день горизонт планирования заметно сократился. Не раз уже согласованные и назначенные сделки были отложены до лучших времен.
Не позавидуешь и застройщикам, которые, имея на руках разрешение на строительство, зачастую не понимали, стоит ли запускать свой проект именно сейчас. Увеличилось количество переменных, влияющих на экономику девелопмента.
— Какие знаковые, на ваш взгляд, строительные проекты реализованы в Новосибирске в 2022 году?
— Реализован целый ряд интересных проектов, но я бы хотел из множества отметить один очень яркий – это клубные резиденции «Маяковский». Во-первых, нечасто доводится наблюдать за реализацией проектов настоящими профессионалами на рынке премиум-недвижимости из столицы. Во-вторых, сам комплекс – настоящее украшение города.
— Каким будет 2023 год? Он станет временем проектирования, строительства или продаж?
— Не стану пытаться дать прогноз, поскольку мы продолжаем жить в условиях неопределенности. С уверенностью могу сказать одно: предстоящий год будет наполнен вызовами на всех этапах строительства, и наверняка появятся необычные решения, о которых сейчас мы даже не догадываемся.