Рынок элитной недвижимости Дубая выигрывает от глобального спада. Бум недвижимости в эмирате привлекает множество сверхбогатых покупателей.
Авторы статьи: Зайнаб Фаттах, Николя Параси, Бен Бартенштейн и Сарита Рай
Индийский миллиардер Мукеш Амбани купил в Дубае особняк за 80 миллионов долларов для своего младшего сына в марте, установив новый рекорд на рынке недвижимости города. Несколькими неделями позже таинственный покупатель выложил 302,5 миллиона дирхамов (82,4 миллиона долларов) за виллу с восемью спальнями и 18 ванными комнатами на городском искусственном острове Пальма Джумейра в форме дерева.
Этот рекорд тоже будет побит в течение нескольких месяцев. На прошлой неделе Амбани потратил 163 миллиона долларов на еще один особняк на острове в форме пальмы, говорят люди, знакомые с ситуацией, что свидетельствует о неуклонном росте спроса на недвижимость в Дубае.
Брокеры и застройщики говорят о быстрых сделках на рынке, более 70% из них наличными. И широкий выбор покупателей — от магнатов и наследников до основателей стартапов и инвесторов из соседних стран Персидского залива, разбогатевших после скачка цен на нефть.
Цены на первоклассную недвижимость в эмирате выросли на 70,3% за 12 месяцев до сентября, что сделало его самым большим приростом в глобальном индексе Knight Frank, который фокусируется на самых желанных и дорогих домах города, часто входящих в 5% лучших по рыночной стоимости. Это намного превышает рост индекса в Лондоне на 2,5%, в Париже на 8,9% и в Нью-Йорке на 7,3%, где сделкам препятствуют более высокие процентные ставки и экономический спад, связанный с энергетикой.
Поворот был впечатляющим. Чуть более десяти лет назад рынок недвижимости города рухнул. Теперь Дубай, который является частью Объединенных Арабских Эмиратов, находится в центре одного из крупнейших в мире бумов элитного жилья. Некоторые застройщики по-прежнему должны банкам миллиарды долларов, и ключевой международный финансовый надзорный орган в этом году поместил ОАЭ в свой серый список, отчасти из-за опасений по поводу якобы незаконного проникновения иностранных денег в сектор недвижимости. Правительство заявило, что оно добилось устойчивого прогресса в мониторинге притока денег и предприняло шаги на протяжении многих лет, чтобы предотвратить повторение предыдущих колебаний цен.
Тем не менее реестр собственности Дубая не является общедоступным, и Земельный департамент обычно не предоставляет доступ к информации о личности покупателей конкретной недвижимости. Некоторые критики говорят, что у властей мало стимулов для чрезмерного усиления надзора или прозрачности из-за экономических выгод от вливаний средств на рынок жилья. «В Дубае легко купить недвижимость относительно анонимно, — говорит Джоди Виттори, ученый-нерезидент Фонда Карнеги за международный мир, которая исследовала сектор недвижимости эмирата. «Кажется, что с каждым международным кризисом сюда притекают деньги. Это останется ключевой частью их плана экономического развития».
До сих пор таких опасений было недостаточно, чтобы охладить рост цен собственности. По данным иммиграционной консалтинговой компании Henley & Partners, в этом году ОАЭ привлечет наибольшую долю частного капитала в мире с чистым притоком в 4000 миллионеров. Правительство Дубая предложило иностранцам 10-летние визы и провело реформы, чтобы сделать эмират более социально либеральным, чем раньше.
«ОАЭ очень серьезно относятся к своей роли в защите целостности мировой финансовой системы. Это включает внедрение четкой нормативно-правовой базы для брокеров по недвижимости», — говорится в заявлении Исполнительного управления страны по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма . Все агенты по недвижимости, брокеры и юридические фирмы обязаны подавать отчеты в государственную финансовую разведку. В заявлении говорится, что такие меры демонстрируют усилия ОАЭ по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма.
Среди вновь прибывших в Дубай израильские инвесторы, криптовалютные миллионеры и руководители хедж-фондов. Были также банкиры, спасающиеся от ограничений Covid в Азии и последствий Brexit в лондонском Сити. Те, кто переезжает в Дубай, попадают в город, известный низким уровнем преступности. Тем не менее, ОАЭ, как и большинство других арабских государств Персидского залива, управляется монархией, которая не терпит политического инакомыслия. Он также расположен в одном из самых жарких регионов планеты, где летние температуры могут достигать 45 градусов по Цельсию.
Но покупатели недвижимости имеют существенные налоговые льготы. Покупка роскошного дома в Великобритании может означать налоги в размере 15% и более, согласно данным исследовательской компании CBRE, в то время как в Дубае покупатель платит налог на передачу собственности в размере 4%. В городе есть НДС и корпоративные сборы, но нет подоходного налога.
«Наши клиенты, как правило, очень богаты. Рецессия и более высокие ставки по ипотечным кредитам не меняют их жизни», — сказал Мурат Айылдиз, председатель Alpago Properties в Дубае, которая строит несколько вилл на Пальме Джумейра, включая особняк с 18 ванными комнатами.
Предыдущие времена бума в Дубае вызвали волну яркого строительства, за которой последовали внезапные спады. В 2009 году крах привел к снижению цен более чем на 50%. Эмирату удалось предотвратить банкротство во многом благодаря финансовой помощи в размере 20 миллиардов долларов от богатого нефтью соседа Абу-Даби. Цены начали восстанавливаться в 2011 году, когда разразилась «арабская весна», но снова упали в конце 2014 года, когда цены на нефть рухнули, что вынудило правительства стран Персидского залива прибегнуть к мерам жесткой экономии.
По данным HSBC Holdings Plc, последний всплеск в эмирате Персидского залива произошел более года назад: в августе город привлек инвестиции в недвижимость на сумму около 6,6 млрд долларов, что является самым высоким по объему и стоимости за 12 лет. Правительство приняло меры для предотвращения волатильности, введя такие требования, как более крупные авансовые платежи.
Кроме того, поскольку около 70% транзакций в настоящее время совершаются наличными или без ипотечных кредитов, любое замедление из-за более высоких затрат по займам, вероятно, будет ограниченным, прогнозирует CBRE.
Эта тенденция была усилена геополитической ситуацией в мире. Брокер по недвижимости BetterHomes сообщает, что в первой половине этого года покупки россиян выросли на 164%, однако эксперты из iestate.pro уточняют, что большая часть сделок — это недорогая инвестиционная недвижимость стоимостью до 14 миллионов рублей, то есть не для проживания и даже не подходящая для получение статуса резидента.
По словам брокеров, некоторые россияне теперь предпочитают платить всю сумму вперед из-за возможных сложностей с переводом валюты через международную банковскую сеть SWIFT. «Наши клиенты предпочитают оплачивать стоимость недвижимости сразу, — говорит Ирина Мошева, управляющий партнер Intermark Real Estate, ранее работавшей в России под брендом Savills. «Это связано с опасениями по поводу продления санкций и дальнейшего отключения банков от системы SWIFT».
ОАЭ не ввели санкции против России, в отличие от США, Великобритании и ЕС. Некоторые официальные лица США предупредили ОАЭ о потенциальных рисках обхода санкций. Тем не менее, ОАЭ утверждают, что они уважают международное право, но не обязаны соблюдать санкции, применяемые определенными юрисдикциями, такими как США или ЕС.
Некоторых клиентов Мошевы привлекают низкие налоги в Дубае, в то время как другие инвестируют, потому что это позволяет осуществлять платежи за недвижимость в криптовалюте, что является еще одним способом обойти международные банковские ограничения.
Однако спрос на недвижимость в Дубае выходит далеко за рамки россиян. В Глобальном индексе жилищного пузыря UBS 2022 года, который анализирует цены на жилье в 25 городах, чтобы выделить города с наибольшим риском пузыря на рынке жилья, Дубай был признан справедливо оцененным в индексе в обновленной оценке этого октября, даже в таких финансовых центрах, как Нью-Йорк и Лондон был отмечен как переоцененный, а Торонто оказался на территории пузыря. Это подчеркивает привлекательность города для богатых людей со всего мира.
Особняк за 80 миллионов долларов, купленный фирмой Амбани Reliance Industries Ltd. для его сына, представлял собой виллу на пляже на Пальме Джумейра, сообщили в августе два человека, знакомые с этим вопросом. Среди других недавних крупных инвесторов в недвижимость Дубая — миллиардер индийского происхождения Лакшми Миттал, исполнительный председатель сталелитейного гиганта ArcelorMittal SA, купивший три жилых участка в городе, по словам людей, знакомых с этим вопросом. Представители Mittal отказались комментировать покупку.
Хани Дейлами, исполнительный партнер агентства недвижимости Luxhabitat Sotheby’s International Realty, сказала, что покупатели из-за рубежа, в том числе из Европы, США и Канады, скупают квартиры и пентхаусы в новой стеклянной башне. Недавно она продала четырехкомнатную квартиру в этом доме за 56 миллионов дирхамов (15,3 миллиона долларов).
«Для такого рода транзакций по размеру билета клиенты предпочитают не мучиться с ипотекой, и все они могут легко позволить себе эти цифры», — сказала она. «Поэтому они не просят финансов или ипотечных кредитов в банках».
В 20 минутах езды на скоростном катере от побережья находится The World, искусственный архипелаг из примерно 300 островов, созданный разработчиком Palm Nakheel, чтобы представить форму карты мира. Из-за мирового финансового кризиса и почти банкротства Nakheel в 2009 году на них не началось строительство, и большинство из них остались просто клочьями песка.
Но недавний приток денег привел к попыткам реанимировать застопорившееся предприятие, и в декабре сеть роскошных отелей Anantara открыла курорт в мальдивском стиле на одном из островов. На другом острове находится проект «Сердце Европы», который изначально был сосредоточен вокруг плавучих и частично подводных вилл, и где в конце этого года должен открыться один из нескольких отелей. Nakheel оправилась от финансового кризиса, реструктурировав свой долг, и пытается построить еще один набор искусственных островов под названием Дубайские острова, на которых будут квартиры на берегу моря.
Другие застройщики строят многоэтажки вдоль пляжей Дубая. На Пальме Alpago приступила к строительству 11-этажной башни, включающей в себя девять пентхаусов с бассейнами на крыше.
На Пальме Джумейра выросло футуристическое здание под названием Atlantis The Royal Residences с гигантским резервуаром для воды в виде медузы и пейзажным бассейном на 22-м этаже. 231 ультра-роскошная резиденция в здании уже продана, сказал Филипп Зубер, генеральный директор компании Kerzner International, занимающейся строительством объекта. У него запланированы дополнительные инвестиции в Дубай, в том числе курорт под названием One & Only One Za’abeel, который будет включать в себя частные дома для покупки. Это показывает, «насколько мы верим, что Дубай будет продолжать привлекать мир», — сказал Зубер.
Рынок жилья Дубая в целом также находится на подъеме: среднегодовая арендная плата за семейный дом в прошлом месяце достигла 268 758 дирхамов (73 171 доллар США) после того, как арендная плата подскочила на 26% за год до сентября.
Тем не менее, существует давление, которое может ухудшить перспективы Дубая. Ранее в этом году глобальная финансовая организация Financial Action Task Force привлекла дополнительное внимание к рынку недвижимости Дубая, включив ОАЭ в серый список, отчасти из-за опасений по поводу незаконных наличных денег в секторе недвижимости. После предупреждения ОАЭ заявили, что будут работать с ФАТФ, чтобы продолжать укреплять свои усилия по борьбе с финансовыми преступлениями, и в заявлении, сделанном ранее в этом году, они заявили, что в прошлом году они конфисковали 625 миллионов долларов в связи с различными преступлениями по отмыванию денег. Хотя аналитики говорят, что предупреждение FATF, вероятно, приведет к увеличению затрат на соблюдение требований для отдельных компаний, более широкое возрождение страны продолжается. Международный валютный фонд прогнозирует, что экономика ОАЭ вырастет на 5,1% в 2022 году по сравнению с 3,8% в прошлом году.
В прошлом недвижимость в эмирате покупали неоднозначные личности. В 2016 году семья Гупта, которая оказалась в центре коррупционного скандала в Южной Африке, купила недвижимость в Дубае за 30 миллионов долларов, сообщил тогда представитель семьи. Совсем недавно ОАЭ вели переговоры с властями Южной Африки об экстрадиции членов семьи, которым грозят международные санкции. Гупты всегда отрицали обвинения. Правительство ОАЭ заявило, что активизировало соглашения об экстрадиции и арестовало высокопоставленных лиц, замешанных в глобальных финансовых скандалах.
Тем не менее, в последние месяцы ОАЭ повысили процентные ставки в тандеме с Федеральной резервной системой США. Это потенциальное давление, потому что его девелоперы, строительные компании и местные банки продолжают нести большую долговую нагрузку в своих книгах. Рейтинговое агентство Moody’s Investors Service заявило в недавнем отчете, что компании, занимающиеся недвижимостью в ОАЭ, находятся в хорошем положении благодаря сильному восстановлению экономики, но «угрозы этому сценарию растут» из-за рисков, включая более высокую инфляцию, рост процентных ставок и опасения рецессии в США и Европе. Крупные проекты, начатые до 2009 года, остаются в подвешенном состоянии, и исследовательская фирма CORE прогнозирует, что рост процентных ставок может замедлить остальную часть рынка жилья, отпугнув покупателей со средним уровнем дохода.
Но «слон в комнате — это рефинансирование долга, которое может стать проблемой для корпораций, включая застройщиков в ОАЭ, учитывая рост стоимости заимствований», — сказал аналитик Bloomberg Intelligence Эдмонд Христу. По его словам, на долю недвижимости приходится 19% подверженности банков кредитному риску, и эта связь может стать риском заражения.
Такие опасения не останавливают девелоперов Дубая, и, как и во время предыдущих бумов, их строительство неустанно продолжается. «Я беспокоюсь о цунами или тайфуне?» Айылдыз, председатель люксовой фирмы, сказал о потенциальных рисках. «Ну, это как пандемия, никто не ожидал, что она придет, но она пришла. Вы можете не беспокоиться об этом».